??作者： 閱天

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9月21日，北京、湖南、安徽等新一批自貿區獲批設立，新設立的自貿區對數字經濟、智能科技的重視超出以往。房企歷來對政策極為敏感，在中美競爭加劇、雙循環大背景下，既定國策愈加堅定，這對面臨行業轉型的房企和地產從業者來說，是否蘊藏著新機會？

可研智庫認為，新的自貿區趨勢預示著“新空間、新未來、新方向”，將為地產人在行業變革中帶來全新發展機遇。

自貿區深耕，為行業打開布局新空間

從一枝獨秀到遍地開花，全國自貿區近年來快速增加 。從2013年上海設立第一個自貿區，經歷過往幾年的快速增長，加上本次新增的3個，目前全國自貿區按批次和層次呈現出 “1+3+7+1+6+3”的格局， 覆蓋21個省、49個城市， 包含片區70個。

【全國自貿區分布圖】

從省份新增到存量擴容，趨于飽和之下自貿區片區也在“深耕”。 伴隨著國家區域發展轉向五大戰略，湖南、安徽新設片區，使得中部薄弱區域逐步補足。從自貿區分布來看，主要的沿海、沿江、沿邊省份都已覆蓋，胡煥庸線以東僅余山西、貴州、江西、吉林，廣闊的西北地區省份目前來看條件尚不成熟。另一方面，浙江又擴容寧波、杭州、金義三個片區，這是繼2019年上海擴容臨港片區、2020年海南升級自貿港之后，又一個沿海自貿區“擴容”。

可研智庫認為， 未來自貿區在省份新增上空間有限，而對已有自貿區的擴容“深耕”趨勢或會強化。雙循環體系下， 隨著國家戰略意志與自貿區的深度融合，發展優質的沿海自貿區有望得到更多擴容機會 。

由于在區域發展平衡性上的照顧，自貿區新增省份在發展質量上呈現出較為明顯的層次性。早期上海、深圳、廈門等片區甫一設立就帶來明顯的房價上漲效應，對比之下，近年來新增片區對房價帶動較為有限。盡管如此，結合基本面和區域實際來看，新增自貿區片區依然稱得上是所在區域經濟社會發展的領頭羊和頂梁柱，而且在產業及產城融合方面蘊藏的空間相當可觀。

當前房企普遍以“城市群+核心城市”為布局邏輯， 可研智庫認為， 自貿區既占區域內原有優勢基礎，又得益于片區在政策、金融、產業等方面的先行機遇，未來可以成為房企既有布局邏輯之外的有力補充，尤其是與三大主要城市群深度融合的自貿區，將帶給房企更為廣闊的增長空間。

產業和數智凸顯，為房企引領業務新未來

在中美博弈大背景與疫情影響下，數字經濟、智能科技對國家間國力競爭的重要性進一步顯現。本批自貿區方案中，除延續對產業的強調外，北京、浙江都將數字經濟經濟突出到試驗區定位高度，要創新數字經濟發展環境，鼓勵發展數字經濟新業態新模式，加強相關規則、標準的制定。

國內房企早已走出了單一的房地產開發業務，除相關多元外，延伸布局產業及產業新城業務，并已向數智領域加深探索 。根據可研智庫統計，八成百強房企的多元化觸角，都已延伸至產業、以及承載產業發展的產業新城領域，三十強中有25家都已展開布局。更進一步，百強房企有19家已經在智慧、科技、人工智能等細分領域進行探索。比如，鑫苑中國通過旗下科技集團承接地產服務，圍繞區塊鏈、科技地產、人工智能等領域，在專利、技術等方面上已經初具積累。

【百強房企產業/產城業務布局數量分布圖】

【百強房企智慧/科技/人工智能業務布局數量分布圖】

除了業務版圖向數智領域延伸外，房企在內部運營管理上對數字化、科技化的運用也正在加深。 對越來越多的房企來說， 數字化正在內化為企業自身的戰略能力 。在旭輝林中看來，應對2020年挑戰的十大對策之一，就有“加快數字化轉型，提高管理精細度”，旭輝每年拿出利潤的3%用于提升技術，力求通過數字化來實現管理提效、業務賦能、輔助決策、顛覆經驗。從碧桂園、萬科、恒大，到大悅城“悅云”平臺、華夏幸福產業大數據平臺，房企運用數智科技重塑公司經營和內部管理方興未艾。

不可否認的是，無論是在業務層面向產業、數智領域的轉型，還是在管理層面的數字化升級，行業整體都還處于探索階段。在這個過程中，走在行業前列的房企難免經歷反復，受到各種聲音的質疑。

可研智庫認為，基于地產行業既有的數據資源沉淀，借助數智工具，在服務房企經營決策的基礎上， 如 何打通地產業務內部各環節、鏈接上下游及周邊生態，進而發掘更多應用場景和業務機會，將是房企打開未來數字經濟大門的重要方向。

而要真正建立房企數字經濟的規則和標準，實現對行業過往經驗的顛覆、模式的顛覆、規則的顛覆，仍然需要更多房企和周邊生態企業在不斷探索中加深認知、凝聚共識。數字經濟特色的自貿區，無疑會加速這一進程，也值得房企持續關注。

新型復合型人才，為地產從業者指明轉型新方向

伴隨著行業調整步入深水區，房企產業布局、數字化轉型深入推進，業務生態化逐漸被更多房企提及和重視，地產從業者遇到的問題和要求也日趨多元。 無論是出于降本增效、還是業務轉型的目的，行業人才泡沫褪去之后，大規模的人才優化調整正在發生，頻繁的高層人事變動總能吸引坊間談論，不時的裁員風聲也時常撩撥得人心浮動。

房地產行業對國民經濟貢獻巨大，根源在于其連接眾多上下游行業，天然聚集各類產業資源。 互聯網發展的沖擊和催化，又促使房企的發展邏輯從基于線狀延伸的產業鏈，向基于點狀輻射的生態網進一步升級 。隨之而來，房企對復合型人才的需求，也已超出傳統的定義。 更廣泛意義上、匹配房企發展方向的新型復合型人才，正成為人才狩獵者苦苦尋覓的對象 。

生態化時代的房企，新型復合型人才的需求，對深處其中的地產從業者的職業發展，又能帶來哪些新的機遇？

可研智庫認為， 新型復合型人才包含專業能力、管理視角、行業背景三個維度的復合 。相比過往對專業能力復合上的重視， 新型復合型人才與房企轉型升級階段的需求緊密結合，其側重在后兩方面更為傾斜 。

【匹配房企轉型方向的新型復合型人才】

一是專業能力上的復合，更多與房企傳統增量時代、地產存量業務相匹配，定位為房企生態的長期主義與基石堅守者 。在這個維度，要求地產從業者兼具開發業務的專業性與公司管理的專業性，比如管人力的要懂業務，搞工程的要懂管理，這也是目前大多數地產人的復合成長方向和路線。

二是行業背景的復合，與房企進入存量時代、多元轉型、跨界學習相匹配，定位為房企生態的多元共生與溝通鏈接者。 除了物業、商業、長租公寓等傳統的地產相關業務外，地產從業者在產城、產業等業務領域、以及內部數字化提升、跨行業管理等方向上，也蘊藏著新的機會。比如在內部數字化提升方面，碧桂園、龍湖、旭輝、綠城等越來越多企業，都在建立數據治理團隊、甚至設立首席數字官，單單依靠技術型人才無法實現與具體業務和公司管理的成功映射，必然需要了解技術的地產老兵來主導變革實質內容。而隨著房企的跨界學習與人才引進，將互聯網、制造業的管理方法在房企內化，也需要地產老人來拿捏分寸。

三是管理視角上的復合，這表現在迎風掌舵時代，房企對原有高層管理者某些要求的向下降維延伸，定位為房企生態的資源協調與系統重塑者。 這要求地產從業者不僅要種好自己的一畝三分地，更要上升到公司整體的戰略層面、經營層面，系統考量業務問題。在這個層面上，地產從業者跳出原有的點狀思維，去考慮線和面的問題，打破了傳統組織的割裂狀態，也與房企大力推進的事業合伙人機制相契合。近來有些房企強調的戰略性人才、經營性人才，便屬此類范疇。

業務和管理復合、跨行業與地產復合、個體與公司復合，能夠在這三方面精進的地產人，或將在房企的新一輪戰略調整中實現職業生涯的彎道超車。其前景，可能不亞于上個時代踩對周期的地產人，以及萬科朱保全一樣早入物業的老地產人。

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