多企業(yè)投得產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)限套利空間

從月度投資動(dòng)態(tài)看，繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，分別為中新集團(tuán)、中電光谷和中集產(chǎn)城。 數(shù)塊產(chǎn)業(yè)用地的出讓都充分體現(xiàn)了地方政府"去地產(chǎn)化"的決心。 從出讓條件中看，大部分設(shè)置了嚴(yán)格的投資強(qiáng)度要求，對(duì)宗地中建設(shè)項(xiàng)目也有嚴(yán)格規(guī)范。如南通出讓的幾塊產(chǎn)業(yè)用地，限制企業(yè)辦公與服務(wù)設(shè)施用地比例在7%，并要求受讓人"不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施"。 而中集產(chǎn)城以2.35億元摘得的東莞東城街道桑園社區(qū)第三工業(yè)園新型產(chǎn)業(yè)類更新單元（桑園更新單元），為東莞中心城區(qū)首宗單一主體工改M0項(xiàng)目。作為東莞市M0試點(diǎn)項(xiàng)目、"拓空間"試點(diǎn)項(xiàng)目，相當(dāng)具有象征性。 該片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃可參考2018年出臺(tái)的《東莞市中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2016-2020年）》，其中提到東城桑園-溫塘片區(qū)的發(fā)展，未來(lái)會(huì)"以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為低能耗低排放的都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)"。 而在2019年發(fā)布的《東城街道桑園社區(qū)第三工業(yè)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)類更新單元等10個(gè)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨概肮尽飞希透攥F(xiàn)化， "更新方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)及居住配套功能，建筑總量為44.47萬(wàn)平方米，包括35.66萬(wàn)平方米（8.81萬(wàn)平方米）的新型產(chǎn)業(yè)用房（RO建筑面積）。" 另外，能看到中新集團(tuán)和中電光谷所拿地塊都在南通市，中電光谷所摘的M21255地塊總價(jià)14771.22萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)94%，顯示了該區(qū)工業(yè)用房資源具有相當(dāng)?shù)南∪毙浴?

東莞中心城區(qū)首單M0出讓，遵循"去地產(chǎn)化"政策邏輯

東莞作為大灣區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)走過(guò)了很多"彎路"，也因此收獲了大量案例，各種政策的變化給其他省市重要參考。 研究東莞產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的變遷，必須提到一個(gè)重要時(shí)段，則是在東莞推出M0用地之前，東莞曾一度推動(dòng)以M1工業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。 2013年，東莞市政府首次發(fā)布《東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地認(rèn)定和管理試行辦法》，推進(jìn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地，即在工業(yè)用地上建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主要建設(shè)內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 政策出臺(tái)后東莞共批下9個(gè)項(xiàng)目，但最終結(jié)果不盡如人意，除少數(shù)一兩個(gè)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均被認(rèn)定為拿著便宜的工業(yè)用地開(kāi)發(fā)商鋪寫(xiě)字樓，房地產(chǎn)化嚴(yán)重。 為扭轉(zhuǎn)亂象，東莞市又在2016年出臺(tái)《東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地認(rèn)定和管理實(shí)施辦法》，提高產(chǎn)業(yè)引入門(mén)檻和明確企業(yè)稅收要求，依然未能完全好轉(zhuǎn)，最終東莞決定在2019年將《試行辦法》廢止。 2018年9月，東莞印發(fā)國(guó)內(nèi)第一份M0管理辦法--《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，其后數(shù)年間再出多份文件增補(bǔ)條款，但歸根結(jié)底都是圍繞"禁止房地產(chǎn)化"的路徑在走，東莞的各種嘗試給之后諸多城市制定自身新型產(chǎn)業(yè)用地政策提供了重要參考。 在這種大背景下，依然能夠在東莞拍下中心城區(qū)M0的中集產(chǎn)城，值得作為樣本進(jìn)一步觀察。 該地塊除了嚴(yán)格規(guī)定了投資強(qiáng)度及每年產(chǎn)值，更對(duì)研發(fā)投入和知識(shí)產(chǎn)權(quán)有所要求，文件中明確"每年度研發(fā)收入占銷售收入不低于4%"，并要求每年"I類知識(shí)產(chǎn)權(quán)不低于一件"。 M0之所以受到市場(chǎng)高度關(guān)注，原因是地塊允許部分分割銷售，中集這次拿的地塊允許分割轉(zhuǎn)讓的比例為49%，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資方的現(xiàn)金流回籠有一定助益。 但從東莞經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各種限制條款的加碼，實(shí)際上將大部分鉆M0銷售套利空子的渠道堵死。

"1+3"格局形成，北京豐臺(tái)聚焦獨(dú)角獸引進(jìn)

作為國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化廠房開(kāi)發(fā)的代表，聯(lián)東集團(tuán)的規(guī)模化擴(kuò)張戰(zhàn)略持續(xù)，月內(nèi)錄得1個(gè)醫(yī)藥生物龍頭企業(yè)入駐，南京雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的"拿地即開(kāi)工"，以及2個(gè)重點(diǎn)合作簽約。 聯(lián)東在早前已正式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，目前已有部分成果體現(xiàn)，旗下園區(qū)總體規(guī)模龐大，涉及入園企業(yè)上萬(wàn)家，產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展空間較大。 12月開(kāi)園的北京園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園是北京豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃重要組成部分，也是豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展方向的縮影。 根據(jù)11月20日北京豐臺(tái)區(qū)發(fā)布的《關(guān)于支持獨(dú)角獸企業(yè)在豐臺(tái)區(qū)集聚發(fā)展的若干措施》(又稱"獨(dú)角獸八條")，豐臺(tái)區(qū)將構(gòu)建以北京看丹獨(dú)角獸創(chuàng)新基地為引領(lǐng)，園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南中軸大紅門(mén)首都商務(wù)新區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)為支撐的"1+3"格局，助力企業(yè)集聚發(fā)展。 豐臺(tái)區(qū)政府預(yù)計(jì)年投入10億元，在獨(dú)角獸企業(yè)空間載體、科技創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化、上市補(bǔ)貼、高管個(gè)稅、固定資產(chǎn)投資等方面給予獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼。 中關(guān)村豐臺(tái)園為中關(guān)村最早規(guī)劃的"一區(qū)三園"中的一部分，目前已形成軌道交通、航空航天兩大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，以及新一代信息技術(shù)、智能裝備、醫(yī)藥健康、新材料四個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。 而以園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為中關(guān)村豐臺(tái)園里的"園中園"，未來(lái)規(guī)劃更聚焦于服務(wù)數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能制造等領(lǐng)域的獨(dú)角獸企業(yè)，這會(huì)逐漸成為豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展的大方向，接下來(lái)可以重點(diǎn)關(guān)注對(duì)"獨(dú)角獸"企業(yè)的具體優(yōu)惠政策。

2批REITs發(fā)行受追捧，熱度回落靜待下一批

上周（2022.1.10-2022.1.14）11只公募REITs平均換手率1.53%，成交金額平均值1.94億元，成交量0.36億份，活躍度有所回升，但依然較12月上半月第二批REITs發(fā)行時(shí)活躍度稍低，投資者或在積蓄資金靜待第三批產(chǎn)品的發(fā)行。 第二批公募REITs中，中關(guān)村產(chǎn)園REIT表現(xiàn)優(yōu)異。截至2022年1月14日，中關(guān)村產(chǎn)園REIT漲幅達(dá)到40.09%，在產(chǎn)權(quán)類公募REITs中僅次于鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的43.04%。 中關(guān)村產(chǎn)園REIT為北京發(fā)行的首單REITs，象征意義甚大，入池資產(chǎn)位于中關(guān)村軟件園里，該區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集性強(qiáng)，為全京產(chǎn)業(yè)園空置率最低區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量有充足保障，租戶穩(wěn)定性較強(qiáng)。但仍需注意交通擁堵可能帶來(lái)的租賃需求外溢。 發(fā)行至今，生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施以及倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REITs累計(jì)成交金額分別達(dá)23.26、49.67、49.66和52.12億元，累計(jì)成交量分別為3.13、13.82、4.40、12.36億份。 從數(shù)據(jù)看，產(chǎn)權(quán)類REITs，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)更受到投資者關(guān)注，交投活躍度更高。特別是一些市場(chǎng)化程度高、更貼合市場(chǎng)熱點(diǎn)的項(xiàng)目，漲幅會(huì)更加明顯，如中關(guān)村產(chǎn)園REIT。 蛇口產(chǎn)園REIT估值較低，主要因其資產(chǎn)更似商辦，市場(chǎng)想象空間較少。

外資內(nèi)卷"新經(jīng)濟(jì)"，參與混改是趨勢(shì)

近期產(chǎn)業(yè)與物流領(lǐng)域錄得重大合并事件，東久中國(guó)（D&J）與新宜中國(guó)（NewEase）完成合并，合并后新主體為東久新宜（DNE Group）。 東久和新宜均由孫冬平創(chuàng)立，分別為產(chǎn)業(yè)園和物流園平臺(tái)，兩家企業(yè)除了創(chuàng)始人一樣，背后資本也有雷同，均有華平投資的身影。而華平剛剛推動(dòng)了ESR對(duì)ARA的合并，完成了一次"新經(jīng)濟(jì)"資源整合，這次東久新宜的合并再與"新經(jīng)濟(jì)"契合。 除此之外，華平還在12月22日完成了總額為28億美元的亞洲地產(chǎn)基金募集，投資范圍同樣為"新經(jīng)濟(jì)"，投資思路明確。 偏好"新經(jīng)濟(jì)"并不是華平一家的選擇，而是外資普遍偏好。市場(chǎng)對(duì)于商辦物業(yè)的投資意欲漸低，對(duì)產(chǎn)業(yè)和物流的關(guān)注度則在持續(xù)升高。 但純物流領(lǐng)域由于近幾年有大量?jī)?nèi)外投資者參與，收益已經(jīng)開(kāi)始下滑，市場(chǎng)更傳言近期一個(gè)大體量物流資產(chǎn)包收購(gòu)的資本化率已低于5%。除了收益率下降，地方對(duì)于物流用地的釋出也越來(lái)越少，更傾向于出讓給自帶產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。 東久新宜將產(chǎn)業(yè)和物流進(jìn)行結(jié)合可以說(shuō)是找準(zhǔn)了這個(gè)時(shí)機(jī)，以更好地滿足地方政府對(duì)物流項(xiàng)目的稅收要求，緊緊抓住了地方政府與投資者的關(guān)注點(diǎn)，未來(lái)在項(xiàng)目獲取上相信會(huì)較其他競(jìng)爭(zhēng)者更有底氣。 除了對(duì)"新經(jīng)濟(jì)"資金傾斜外，外資參與混改也是未來(lái)一個(gè)趨勢(shì)。 東久在此前就已與臨港和電子城達(dá)成了深度合作，也在臨港參與主導(dǎo)下申報(bào)了臨港東久REIT，現(xiàn)已接近發(fā)行。 普洛斯作為中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)領(lǐng)域的龍頭，雖然名義上依然是外資，但在中資財(cái)團(tuán)推動(dòng)的私有化下已形成混合股權(quán)結(jié)構(gòu)。再通過(guò)與中國(guó)郵政、中國(guó)供銷集團(tuán)、上海醫(yī)藥等央企、國(guó)企的深度合作，為自己創(chuàng)造了更廣闊的業(yè)務(wù)空間。 顯然，未來(lái)外資在中國(guó)參與產(chǎn)業(yè)園、物流園等"新經(jīng)濟(jì)"領(lǐng)域的投資，是否能參與到國(guó)資混改或者在自身股權(quán)結(jié)構(gòu)上更加靈活，將更為關(guān)鍵。